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什麼？竟然有買地送房的物件，怎麼可能那麼好康呢？來和大家分享一下怎麼評估案件。

案件說明：

• 地點：清交大門口
• 屋齡：40年透天
• 巷道：6米巷道
• 樓層：2樓
• 地評：24坪
• 開價：600出頭萬
• 內部狀況：當然很差，拍出來怕你嚇一跳(所以是要打掉重建)，頂樓積水、鋼筋外漏、牆壁剝落等

開始我們的評估：

一、外部地點評估

地點、生活機能：在竹科園區附近，沒有問題
巷弄大小：小於3米的巷弄，銀行不給貸
鄰居現況：觀察一下鄰居，有沒有做資源回收等不好的鄰居
土地使用分區：看一下此土地，未來有沒有做都市計劃(這個很重要，買了之後不能建地，就不能蓋新房子了)

二、內部評估

結構狀況：樑、柱、天花板及樓地板狀況
漏水問題：確認一下是自己房子漏水還是鄰居的房子漏水(遇到鄰居的問題，不好處理…花錢請他處理還不一定要做)
管線問題：最好處理，全部可以打掉重做

三、房屋打掉成本概算(自己要變成建商來計算成本)

買地、建造、內裝、人事成本及利潤

EX.

買地成本：

土地價格：依當地價格來評估，這邊抓23-25萬，所以24坪，抓24*25=600萬

建造成本：

建闢率&容積率(60% & 150%)計算，每個地方不同：

24*150%=可蓋36坪

建築成本行情約7-8萬，36*8=288萬

內裝成本：約50萬（裝橫、傢俱等）

人事及利潤：人事成本抓2成，利潤1成

拆除建物價格：2層樓，整個打掉約50萬

政府代金：需請建築師確認此塊土地可以用在什麼地方(土地使用分區查詢)

假設以500萬成交：

500+50+288+50=888(成本)

成交價+拆除價格+成本+內裝

賣給自住客：

888*(1+0.2+0.1)=1154萬

以出租的角度來賣屋：

36坪(走道約占2成空間，36*0.2=7.2坪，36-7.2=29坪可用空間)，4間套房(一間7坪)，月收4萬，1年收48萬

預估未來出售的價格：480,000/0.05=960萬